Stan na dan u Sarajevu, ali i drugim bh. gradovima, sve je unosniji biznis, ali i rizik po neprijavljene iznajmljivače smještaja koji bi se mogli naći na udaru inspekcija. Plaća li se porez i ko kontroliše iznajmljivače?
Dolaskom turista gotovo je nemoguće ne primijetiti koliko je posljednjih godina porasla ponuda privatnog smještaja. Stanovi koji su nekada bili namijenjeni dugoročnom najmu sve češće se pretvaraju u apartmane koji se iznajmljuju na dan, a oglasi se mogu pronaći na društvenim mrežama i drugim platformama.
Za vlasnike nekretnina računica može biti privlačna. Posebno tokom ljetne turističke sezone, Sarajevo Film Festivala, novogodišnjih praznika i drugih perioda velike potražnje. Nekoliko dana iznajmljivanja može donijeti prihod koji bi kod klasičnog mjesečnog najma bilo znatno teže ostvariti.
Iznajmljivanje “stana na dan” u Federaciji BiH trebalo bi podrazumijevati niz obaveza – od odobrenja za pružanje usluga smještaja i kategorizacije, preko evidencije gostiju, do plaćanja poreza i boravišne takse.
Šta piše u zakonu
Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti Federacije BiH omogućava fizičkom licu da u domaćinstvu iznajmljuje gostima sobe, apartmane i kuće za odmor, pod propisanim uvjetima. Fizičko lice na ovaj način može iznajmljivati najviše deset soba, odnosno 20 postelja. Pored smještaja, dozvoljeno je pružanje usluga doručka, polupansiona ili pansiona isključivo gostima kojima se pruža usluga smještaja.
Objekt u kojem se pružaju ove usluge mora ispunjavati minimalne uvjete za vrstu i uvjete za odgovarajuću kategoriju.
Još važnije, vlasnik mora pribaviti rješenje nadležnog organa kojim mu se odobrava pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Zakon, između ostalog, propisuje da fizičko lice mora biti vlasnik objekta, da objekt mora ispunjavati propisane minimalne uvjete i uvjete za kategoriju te da moraju biti ispunjeni i drugi zakonom predviđeni uvjeti.
Kako to izgleda u praksi pokazuje, primjera radi, dokumentacija Općine Centar Sarajevo. Za fizička lica postoji poseban postupak za utvrđivanje minimalnih tehničkih uvjeta za ugostiteljske usluge u domaćinstvu – apartman, studio apartman, soba u domaćinstvu ili kuća za odmor. Među traženom dokumentacijom su, između ostalog, dokaz o vlasništvu nekretnine, a u slučaju više vlasnika i saglasnost suvlasnika, kao i druga dokumentacija potrebna za dokazivanje ispunjavanja propisanih uvjeta.
Dakle, vlasnik koji oglasi iznajmljivanje stana internetu kao “apartman Sarajevo – 50 eura po noći” morao bi prije toga pribaviti saglasnosti od države, odnosno lokalne zajednice.
Plaća li se porez
Porezna uprava Federacije BiH dala je odgovore na ova pitanja.
Prema pojašnjenju Porezne uprave, porez na dohodak od imovine ostvaren iznajmljivanjem kuća, stanova, soba i kreveta putnicima i turistima koji plaćaju boravišnu taksu obračunava se i plaća prilikom svake naplate najamnine.
– Porez na dohodak od imovine koji se ostvaruje iznajmljivanjem kuća, stanova, soba i kreveta putnicima i turistima koji plaćaju boravišnu taksu, obračunava se i plaća pri svakoj naplati najamnine po stopi od 10 posto na poreznu osnovicu koju čini naplaćeni iznos najamnine umanjen za priznate rashode (u visini 50 posto ostvarenog prihoda od iznajmljivanja) bez prava na lični odbitak. Navedeni porez iznajmljivač je dužan prijaviti nadležnoj jedinici Porezne uprave gdje se nepokretna imovina nalazi putem Prijave poreza na prihod od imovine i imovinskih prava (Obrazac PIP-1034) – navode iz Porezne uprave.
Primjerice, ako je vlasnik od izdavanja apartmana ostvario 2.000 KM prihoda, priznati rashodi iznose 1.000 KM. Porezna osnovica je tako 1.000 KM, a deset posto poreza na tu osnovicu iznosi 100 KM.
Drugim riječima, ako se stan iznajmljuje preko Bookinga ili sličnih platformi i činjenica da novac od gosta stiže preko neke međunarodne platforme ne znači da prihod nije oporeziv u Federaciji BiH.
Boravišna taksa
Posebno pitanje predstavlja boravišna taksa, koja je npr. u Kantonu Sarajevo uređena kantonalnim propisima. Turistička zajednica Kantona Sarajevo za 2026. godinu objavila je posebne informacije o taksi.
Za fizička lica koja pružaju usluge smještaja u domaćinstvu sistem se razlikuje od klasičnog obračuna po svakom noćenju. U ranije donesenim odlukama KS za ovu kategoriju utvrđivan je godišnji paušalni iznos po krevetu odnosno smještajnoj jedinici, dok Turistička zajednica KS objavljuje važeće informacije i odluke o boravišnoj taksi za pojedinu godinu.
Ko provjerava stanove na dan
Naprimjer, tokom oktobra i novembra 2025. Kantonalna uprava za inspekcijske poslove izvršila je 56 inspekcijskih nadzora smještajnih objekata. Inspektori su utvrdili da je čak 21 kontrolisani subjekt obavljao djelatnost bez odobrenja nadležnog organa.
Izdat je 21 prekršajni nalog ukupne vrijednosti 3.150 KM, ali to nije bila jedina posljedica, ali je doneseno i 11 rješenja o zabrani obavljanja djelatnosti.
Oglašavanje apartmana na internetu istovremeno može inspekciji olakšati pronalaženje onih koji posluju bez potrebnih dozvola.
Još početkom 2024. godine tržišno-turistički inspektori KS provodili su kontrole smještajnih jedinica oglašenih putem interneta. Tada su, između ostalog, kontrolisana pravna i fizička lica koja su apartmane na Bjelašnici oglašavala preko Bookinga.
Za fizička lica u domaćinstvu zakon predviđa i novčane kazne za niz prekršaja, među kojima su neispunjavanje minimalnih uvjeta i uvjeta kategorizacije, neizdavanje računa, nevođenje knjige gostiju i druge nepravilnosti. Za određene prekršaje kazne za fizičko lice kreću se od 150 do 1.500 KM.
Problem “stanova na dan” nije, dakle, u tome što je takav način iznajmljivanja zabranjen. Naprotiv, zakon fizičkim licima omogućava pružanje usluga smještaja u vlastitim apartmanima, sobama i kućama za odmor.
Problem nastaje kada se smještaj iznajmljuje bez rješenja i odobrenja, bez plaćanja različitih vrsta dažibina koje su zakonski propisane.
Sve je dostupno
Oglašavanje stanova preko internetskih platformi inspekcijama uveliko olakšava posao. Dovoljno je da ukucaju u internetske pretraživače “stan na dan” i pronaći će adrese koje bi mogli kontrolirati. Nekada je za otkrivanje neprijavljenog apartmana bilo potrebno doći do informacije da neko u određenoj zgradi svakih nekoliko dana prima nove goste. Danas vlasnik sam javno objavi fotografije stana, njegovu približnu ili tačnu lokaciju, cijenu, raspoložive termine, recenzije gostiju i broj ostvarenih rezervacija.
Upravo činjenica da je KUIP KS posljednjih godina kontrole usmjeravao na objekte oglašene putem interneta pokazuje da digitalne platforme nisu samo mjesto na kojem iznajmljivači pronalaze goste. One mogu biti i polazna tačka inspekciji za provjeru posluje li određeni apartman legalno.
