Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini, naročito u većim gradovima poput Sarajeva, posljednjih mjeseci bilježi drastičan rast cijena. Kupovina čak i najmanjeg stana postaje sve teži poduhvat za većinu građana, dok nove mjere vlasti, uključujući najavljeni povrat dijela PDV-a na prvu nekretninu, unose dodatnu konfuziju. Građani se pitaju: Zašto cijene stanova i dalje rastu? Da li će povrat PDV-a zaista pomoći, i ko ima pravo na njega?
Prva nekretnina i povrat PDV-a: Više pitanja nego odgovora
Od 12. aprila 2025. godine, na snazi je zakon koji omogućava povrat dijela PDV-a za kupovinu prve nekretnine u BiH. Međutim, iako zakon formalno postoji, procedura je i dalje nejasna jer još uvijek nisu doneseni svi potrebni podzakonski akti.
Prema riječima agenta za nekretnine Harisa Kadića, najveća prepreka je upravo birokratija:
“Zakon je donesen u mjesecu aprilu, stupio na snagu 12.4. i svi oni koji su kupili nekretninu nakon tog datuma imaju pravo na povrat dijela PDV-a, ukoliko ispunjavaju određene uslove koji će biti detaljno objašnjeni kada dođu konačni podzakonski akti.”
Napominje da dodatna konfuzija nastaje i zbog administrativnog uređenja BiH koje je samno po sebi dovoljno komplikovano.
“Poznavajući sistem BiH, mnogo je komplikovano. Imamo deset kantona, dva entiteta… U Republici Srpskoj postoji jedinstveni registar vlasnika nekretnina, dok u Federaciji BiH svaki kanton vodi svoju evidenciju, što je jedan od razloga zašto još nemamo konačne procedure”, pojašnjava.
Šta vam treba za povrat PDV-a?
Ministar finansija i trezora BiH, Srđan Amidžić, ranije je naveo da će za ostvarivanje prava na povrat biti potrebno sedam dokumenata, uključujući:
- rodni list
- vjenčani list
- uvjerenje o državljanstvu
- dokument iz Poreske uprave kojim dokazujete da niste imali promet nekretnina
- dokaz da ranije niste bili vlasnik nekretnine
- potvrda o izmirenju svih obaveza prema prodavcu
Ova lista izazvala je brojna pitanja, uključujući i zabunu da li je brak uslov za ostvarivanje prava. Haris Kadić naglašava:
“Ne, to su osnovni dokumenti koji su potrebni za dokazivanje osnovnih činjenica. Ne morate biti vjenčani. To su standardni dokumenti koje svako može brzo prikupiti.”
Cijena garsonjera premašila 200.000 KM
Jedan od najvećih problema s kojima se građani suočavaju jeste nerealno visoka cijena nekretnina. Posebno su pogođeni oni koji traže manje stanove – garsonjere, jer upravo tu cijena po kvadratu najbrže raste.
“U Sarajevu, renoviran stan u opštini Novo Sarajevo košta i preko 5.500 KM po kvadratu. Čak i stanovi u izvornom stanju rijetko su ispod 4.300 KM. Jedna soba u Sarajevu danas vrijedi i do 100.000 KM”, kaže Kadić.
Za garsonjere na rubnim dijelovima Sarajeva se traži i do 200.000 KM, što dodatno komplikuje situaciju za mlade ljude koji žele kupiti svoj prvi stan.
Mogu li se nekretnine kupovati i preprodavati uz povrat PDV-a?
Jedno od ključnih pitanja koje muči kupce jeste: šta ako žele prodati stan nakon što su ostvarili pravo na povrat PDV-a? Kadić upozorava da će vjerovatno postojati zabrana otuđenja u određenom vremenskom periodu:
“Ako sam kupio nekretninu i ostvario povrat PDV-a, moraću vratiti određeni procenat tog PDV-a ako odlučim da je prodam u narednih 3, 5 ili 7 godina. Očekujemo da to bude jasno zabilježeno na zemljišnoknjižnom izvatku.”
Šta je sa ugovorima potpisanim prije 12. aprila?
Dodatnu nesigurnost izaziva pitanje šta se dešava sa ugovorima potpisanim prije datuma stupanja zakona na snagu. Da li je relevantan datum ugovora o kupoprodaji ili uknjiženje?
“Mislim da bi trebao biti relevantan dan uknjiženja, jer tada isplaćujete kompletan iznos i postajete faktički vlasnik. Nije logično da se gleda trenutak kada ste potpisali ugovor i plaćali na rate”, smatra Kadić.
Pregovaranje sve teže – prodavci vode igru
Zbog ogromne potražnje i male ponude, pregovaračka moć je u rukama prodavalaca. Kadić ističe da se sve češće dešava da kupci nude i više od tražene cijene, jer ne žele izgubiti stan koji im odgovara.
“Danas prodavac ima pet kupaca. Dešava se da ljudi nude 205.000 KM za stan koji je oglašen za 200.000. Stanovi bez većih mana prodaju se izuzetno brzo”, dodaje.
Šta s nekretninama koje se dugo ne prodaju?
Za stanove koji su mjesecima na tržištu, savjetuje se oprez i detaljna analiza:
“Kupci trebaju istražiti: koliko je bilo pregleda, komentara, objava na društvenim mrežama… Za stanove koji dugo stoje – dajte ponudu, često se objavljena cijena može pregovarati.”
Rubna naselja – nova prilika ili novi balon?
Ulaganja u infrastrukturu, poput najavljene tramvajske linije prema Hrasnici ili obnova linije ka Vogošći, već utječu na rast cijena u prigradskim opštinama Sarajeva.
“Očekuje se dodatni rast kada tramvaj stvarno proradi. Cijena zemljišta i stanova u tim područjima već ide gore. Lokalno stanovništvo to osjeća”, napominje Kadić.
Povrat nije kompletan – važno razumjeti ograničenja
Na kraju, treba naglasiti da povrat PDV-a ne znači povrat kompletnog iznosa. Kadić pojašnjava:
“Ako kupite stan od 200.000 KM, nećete dobiti nazad 34.000 KM PDV-a. Povrat je djelimičan – vjerovatno za prvih 40 kvadrata.”
Zbog toga je važno razumjeti sve uslove i pripremiti potrebnu dokumentaciju prije nego što se krene u kupovinu.
Zaključak: Edukacija, planiranje i savjetovanje – ključ za donošenje pametne odluke
U trenutnim okolnostima, kupovina stana nije samo finansijska, već i pravna i strateška odluka. Građani se savjetuju da prije svake odluke kontaktiraju licenciranog agenta, provjere uslove povrata PDV-a i pažljivo analiziraju svaku nekretninu.
